RETIFICAÇÃO DE REGISTROS - A NOVA SISTEMATICA ADOTADA PELA LEI 10.931

Uma nova realidade

n A retificação administrativa

n Benefícios e ganhos reais

n Agilidade

n Simplificação

n Segurança

n Co responsabilidade do Município e dos profissionais técnicos

n Responsabilidade dos Registradores Imobiliários

A ANTIGA REGRA PARA AS RETIFICAÇÕES DE REGISTRO, REVOGADA PELA LEI Nº 10.931

A retificação como Processo de Jurisdição Voluntária

Os registros são públicos, mas os interesses são privados. Os direitos reais são disponíveis, mas sua publicidade é de interesse público.

O Poder Público restringe a possibilidade de o titular do direito real modificar o instrumento que lhe dá publicidade.

Retificação de Registro – Jurisdição Voluntária

Não é ela senão a “administração pública dos direitos privados”, pela “limitação aos princípios de autonomia e liberdade, que caracterizam a vida jurídico-privada, limitação essa que se funda e baseia na interferência, e no perigo de eventuais contrastes, entre interesses privados e interesses públicos “. (José Frederico Marques)

Quando a retificação puder causar prejuízo a terceiro, exige a lei seja determinada pelo Juiz.

Uma retificação de área intra muros não tem nenhuma litigiosidade e, apesar disso, processa-se judicialmente, com citação daqueles que potencialmente teriam algum risco.”

A atribuição dada pela lei ao registrador para retificar o assento é excepcional; em regra deve ser determinada pelo Juiz.

O Oficial não pode praticar o ato solicitado fazendo conjecturas, quantificando o risco, levando em consideração a honradez de quem requer. Se houver risco, a intervenção judicial será de rigor. Não se trata de decidir se o risco é menor ou maior, mas apenas se há risco.

A cautela que a lei reclama do registrador não inclui o conhecimento pessoal que tem dos fatos. Ele deve agir como se nada soubesse. Todo o seu convencimento, deve basear-se no que consta do assento e dos documentos que lhe são apresentados.

A NOVA REGRA PARA AS RETIFICAÇÕES DE REGISTRO, CRIADA PELA LEI Nº 10.931

O ALCANCE SOCIAL DO NOVO ORDENAMENTO JURIDICO.

O novo ordenamento jurídico estabelecido pela redação dada aos artigos 212, 213 e 214, da LRP (Lei nº 6.015/73), levou em consideração a realidade fática existente no País, abandonando a ficção existente na lei e, fugindo da abstração jurídica representada pelo engessamento da Lei derrogada, acompanhou a evolução do mundo e do Direito.

O novo comando legal levou em consideração, conforme exemplar posicionamento adotado pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (Provimento nº 17/99-CGJ, que instituiu o Projeto “MORE LEGAL II”, que:

A construção de um Estado Democrático de Direito, em que a plenitude do exercício da cidadania, com o resguardo dos valores mínimos da dignidade humana, avulta com um de seus autênticos objetivos fundamentais;

A moderna função do Direito não se limita à clássica solução conceitual de conflitos de interesses e de geração de segurança jurídica, mas em criar condições para a valorização da cidadania e em promover a justiça social;

A Carta Maior, ao consagrar o direito de propriedade, não estabeleceu limitações outras, assegurando ao cidadão não apenas o acesso e a posse, mas a decorrente e imprescindível titulação, pois só com a implementação deste requisito, torna-se possível seu pleno exercício;

A inviolabilidade do direito à propriedade necessariamente precisa ser conjugada com o princípio, também constitucional, de sua função social;

Um dos objetivos das regras legais regulamentadoras do solo urbano sempre visou à proteção jurídica dos adquirentes de imóveis, especialmente quando integrantes de loteamentos ou parcelamentos assemelhados;

Os fracionamentos, mesmo quando não planejados ou autorizados administrativamente de forma expressa, geram, em muitas hipóteses, situações fáticas consolidadas e irreversíveis, adquirindo as unidades desmembradas autonomia jurídica e destinação social compatível, com evidente repercussão na ordem jurídica;

A integridade das normas de legislação ordinária sobre aquisição, perda e função da propriedade imóvel devem ser vistas para a preservação da unidade interna e coerência do sistema;

Eventual anomalia no registro pode ser alvo de ação própria objetivando sua anulação em processo contencioso.

Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos

Art. 216. O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.

Art. 217. O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas.

A retificação de que tratam os artigos 212 e 213 estende-se também a matricula, apesar do legislador ter mencionado somente os termos “registro” e “averbação”. Entendeu-se que as expressões foram utilizadas em sentido amplo e irrestrito, abrangendo tanto os registros e averbações propriamente ditos, quanto a matrícula. Todos são passíveis de retificação, obedecidas às normas legais.

O pedido de retificação será dirigido ao Oficial pela parte interessada, que também poderá fazê-lo por meio de procedimento judicial, sendo indispensável constar no requerimento dirigido ao Serviço Registral que “foram respeitadas as divisas do imóvel registrado”. Foi entendido que esta declaração, ainda que não expressamente prevista em lei, é fundamental para minimizar os riscos de “usucapião” disfarçado de retificação de registro.

Insiste-se em que o processo não contencioso de retificação de registro não é adequado como forma de aquisição de domínio, não é uma espécie simplificada de usucapião. Qualquer modificação da área do imóvel só pode ser objeto de averbação na forma do art. 213 da Lei nº 6.015/73 se resultar de medição intramuros, isto é, dentro das divisas descritas no título. Nenhuma área externa ao título pode ser acrescentada, porque o processo destina-se, exclusivamente, a adequar o registro à realidade.

A aluvião é forma de acessão, que, por sua vez, é forma ordinária de aquisição da propriedade (art. 530, II, c.c. art. 536, II, do Código Civil – CC 1916). É o acréscimo que se forma nos terrenos marginais a águas correntes, aumentando-os (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Predial, José Konfno Editor, 1947, v. I, p.102). É disciplinada nos artigos 16 a 18 do Código de Águas (Decreto nº 24,643/34).

Pela própria definição da aluvião vê-se que ela não decorre de desencontro entre o registro e a realidade. Ela implica modificação da descrição e da área do imóvel, mas por acréscimo que o direito reconhece. A nova descrição depende de prévia declaração judicial da aquisição do domínio do imóvel agregado à área titulada.

Igual tratamento merece a avulsão, em que a acessão ocorre de uma só vez, abruptamente, enquanto que na aluvião ela é paulatina, imperceptível. E é bom esclarecer que o trabalho do homem não resulta em aluvião ou avulsão.

Da mesma forma, a aquisição de domínio sobre álveo abandonado não pode merecer apreciação e deslinde no âmbito restrito da mera retificação de registro imobiliário. O pleito envolve operação “extra muros” e não “intra muros” .

Também quem adquire a propriedade pela conjugação da posse aos outros requisitos da lei civil, deve buscar a declaração na via contenciosa da ação de usucapião. Não pode o simples pedido de retificação, por linhas transversas, transformar-se em forma aquisitiva da propriedade. O processo não pode ser utilizado como tentativa de aquisição de domínio sobre área de simples posse. Não se pode simplificar o procedimento de usucapião, transformar simplesmente em fixação de divisas, fazer uma divisão da propriedade, sem os cuidados maiores da própria ação de usucapião.

Entende-se como “parte interessada” no pedido, qualquer pessoa que tenha interesse jurídico com o objeto ou o negócio envolvendo o ato a ser retificado considerando-se, desta forma, “parte interessada” qualquer pessoa que figure em um dos pólos da cadeia existente entre a matrícula (ou transcrição) e o título causal.

No requerimento de retificação deverá ser solicitado o reconhecimento de firma do interessado, sem a necessidade de concordância do cônjuge ou companheiro (a). Igual procedimento deverá ser adotado nas assinaturas dos confinantes (lindeiros) lançadas na planta e no memorial.

O pedido de retificação deverá ser autuado (nos moldes dos processos de incorporação e loteamento) e prenotado no Livro 1, como qualquer título, devendo a análise do mesmo ser procedida dentro de 15 (quinze) dias, e a respectiva averbação no prazo máximo de 30 (trinta) dias, recomendando-se que este exame se dê de forma célere, objetivando a prestação de serviço de forma eficiente, sem perder de vista a segurança que o mesmo exige.

Havendo exigência a ser satisfeita, a mesma deverá ser indicada por escrito e entregue à parte interessada para satisfazê-la no prazo de 30 (trinta) dias.

Se houver necessidade de publicação de editais ou da realização de notificações pelo próprio Serviço Registral, os efeitos da pré-notação subsistirão de forma análoga ao que ocorre com a suscitação de dúvida de que tratam os artigos 198 e seguintes da Lei 6.015/73, não se operando a regra do art. 205 da LRP.

(Art. 205. Cessarão automaticamente os efeitos da pré-notação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais).

Não é da competência do registrador imobiliário questionar a capacidade técnica do profissional que confeccionou o memorial descritivo, nos casos de inserção, alteração de medidas ou apuração do remanescente de imóvel urbano ou rural.

Deve o registrador exigir apenas a apresentação de uma via quitada da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART emitida pelo profissional responsável pelo serviço efetuado, cabendo exclusivamente ao respectivo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura a responsabilidade pela fiscalização do exercício da atividade.

Não pode o Registrador de Imóveis, invadir competência fiscalizatória privativa dos órgãos reguladores e controladores do exercício de profissões legalmente regulamentadas.

É de exclusiva e completa responsabilidade da parte interessada e do profissional que elaborou o memorial descritivo, a indicação dos proprietários e confinantes dos imóveis. Cabe ao oficial apenas seu exame formal, uma vez que a própria Lei 6.015/73, no § 14 do artigo 213 determina os responsáveis por eventuais discrepâncias.

(§ 14 – Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e legais.)

Não cabe ao oficial indagar se o confinante indicado na planta é proprietário, posseiro (com ou sem título) ou eventual ocupante. Também não será sua atribuição efetuar qualquer verificação dos confrontantes indicados com aqueles que eventualmente constem da tabula Registral (confrontantes tabulares). O legislador tratou de definir, de forma ampla, geral e irrestrita, o que é confrontante para os fins desta nova retificação no § 10 do art. 213.

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos mas, também, seus eventuais ocupantes.; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela comissão de representantes.

O Condomínio comum, previsto nos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos; o condomínio edilício, previsto nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil e na Lei 4.591/64, será representado pelo síndico ou pela comissão de representantes, conforme o caso, sendo desnecessária a comprovação das referidas qualificações, suprida pela simples declaração e assinatura, indispensável o respectivo reconhecimento de firma.

Quando a notificação do confrontante for feita por edital (§ 3º do art. 212 – estando o confrontante em local incerto e não sabido), o prazo de quinze dias começa a ser contado a partir da publicação do segundo edital.

Averbada a retificação do imóvel, poderá o registrador imobiliário, de ofício ou a requerimento da parte interessada, encerrar a matrícula existente e abrir nova matrícula, já aperfeiçoada com a descrição retificada do imóvel, para ela transportado, quando for o caso, os ônus existentes. Este procedimento visa “limpar” a matrícula, de molde a facilitar o correto entendimento e visualização de seu conteúdo.

O pedido de Retificação também poderá ser instrumentalizado por meio de uma escritura pública declaratória, que certamente revestirá o ato de maior transparência e segurança.

Os dados constantes de memorial georeferenciado poderão ser lançados nas matrículas, tanto para imóveis urbanos quanto para imóveis rurais.

A Lei 10.931/04, posterior à Lei 10.267/01, não fez nenhuma ressalva quanto à amplitude da retificação, não exigindo prévia aprovação do INCRA quando se tratar de imóvel rural.

A nova redação do art. 213, alínea “d” do inciso I, e caput do inciso II, s.m.j., estabelece claramente que o lançamento dos dados retificatórios, aí incluídos os georeferenciados, independe de aprovação prévia de quem quer que seja, obedecidas apenas as regras ali estabelecidas.

n Lei n. 6.015/73 (com a redação dada pela Lei 10.267/01) Art. 176

§ 2º - APÓS OS PRAZOS ASSINALADOS NOS INCISOS I A IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis A PRÁTICA DE QUAISQUER ATOS REGISTRAIS ENVOLVENDO AS ÁREAS RURAIS DE QUE TRATAM AQUELES INCISOS, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto.

§ 3º - NOS CASOS DE DESMEMBRAMENTO, PARCELAMENTO OU REMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtido a partir de memorial descritivo, assinado a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória de área não exceda a quatro módulos fiscais.

§ 4º - A identificação de que trata o § 3º TORNAR-SE-Á OBRIGATÓRIA para efetivação de registro, EM QUALQUER SITUAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL RURAL, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Decreto nº 4.449/02 (DOU 31.10.2002)

Art. 10 – A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei 6.015, de 1973, será exigida, EM QUALQUER SITUAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos, contados a partir da publicação deste Decreto.

I – noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;

II – um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;

III – dois anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; e

IV – três anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.